Wenig sexy, aber wichtig!

Veröffentlicht am 1. Juli 2020

Die stolze Baufamilie Jenny und Daniel Kaufhold hatten sich im Vorfeld ihres Neubauvorhabens gut informiert und auch ein Bauherren-Seminar besucht. (Foto: Viebrockhaus)

Schon der Name „Bau- und Leistungsbeschreibung“ klingt für den Hausbau-Laien - und das sind die meisten angehenden Bauherren - wenig sexy. Dennoch ist sie das zentrale Dokument im sogenannten „Werkvertrag“, der alles für den Hausbau regelt. Nur wer weiß, was alles enthalten sein sollte, kann auch die Angebote verschiedener Anbieter richtig vergleichen. Denn die „Kunst des Weglassens“ ist weit verbreitet, damit der Endpreis auf dem Papier attraktiv wirkt.

Diese Erfahrung haben auch die Bauherren Jenny und Daniel Kaufhold gemacht, die nach vielen Vergleichen mit dem Massivhaushersteller Viebrockhaus gebaut haben. „Bei einigen Hausanbietern haben wir erlebt, dass es nur schwammige Antworten gab und vieles im Leistungsumfang nicht enthalten war.“ Die beiden hatten sich im Vorfeld gut informiert und ein Bauherren-Seminar besucht. Prof. Hans-Jürgen Peter, freischaffender Architekt mit 40 Jahren Berufserfahrung und Professor an der Hochschule 21, macht seit 15 Jahren für den Massivhaushersteller Viebrockhaus Bauinteressenten praxisnah fit. Als unabhängiger Experte erklärt er ihnen alles Wesentliche zum Thema „Bau- und Leistungsbeschreibung“.

Je umfangreicher, umso besser

„Erfahrungsgemäß sind angehende Bauherren so emotional, dass sie Bedenken hinten anstellen“, so Prof. Peter. Dennoch gilt bei aller Begeisterung gerade hier Sachlichkeit und Nüchternheit: Je umfangreicher und detaillierter die Leistungsbeschreibung ist – bis hin zur Zahl der Steckdosen – umso besser. So weiß der Kunde genau, was er für sein Geld bekommt – und das Hausbauunternehmen, worauf der Kunde einen Anspruch hat.

Der Teufel steckt im Detail oder „die ‚Kunst‘ des Weglassens“

Jenny und Daniel Kaufhold haben sich letztlich für Viebrockhaus entschieden, weil vieles im Leistungsumfang und dem dazugehörigen Festpreis des Massivhausherstellers enthalten war, was sie bei anderen hätten dazukaufen müssen. Dazu gehörten u.a. folgende Punkte:

Bodengutachten

Klar ist: Ein Bauunternehmen liefert ein Haus auf dem Grundstück des Bauherrn. Das Grundstücksrisiko liegt damit beim Bauherrn „Deshalb empfehle ich immer ein Bodengutachten. Bei Viebrockhaus ist es im Leistungsumfang enthalten, bei vielen anderen Anbietern nicht. Gemacht werden sollte es aber unbedingt, der Preis beträgt ca. 2.000 Euro“, fasst Prof. Peter zusammen. Denn stellt sich heraus, dass es z.B. Hangwasser, Schadstoffbelastungen im Boden o.ä. gibt, kommen schnell Zusatzkosten von bis zu 50.000 Euro zusammen.

Baurechtsprüfung

Auch das Baurechtsgutachten ist wichtig. Viele, vor allem kleinere Anbieter, lassen es außen vor, weil sie die Kapazitäten dafür nicht haben. Doch man sollte schon bei der Planung genau wissen, was das Baurecht auf dem konkreten Grundstück zulässt und was nicht. Denn kann das geplante Haus auf dem Grundstück der Bauherren nicht gebaut werden und ist das ein Verschulden, das sie zu vertreten haben, kommen sie nicht mehr kostenfrei aus dem Vertrag heraus.

Individuelle Nebenkosten und Versicherungspakete

Eine faire Leistungsbeschreibung enthält nicht nur alle mit dem Hausbauunternehmen vereinbarten Leistungen, sondern gibt einen Überblick der individuellen Baunebenkosten, wie z.B. Hausanschlüsse, Außenanlagen, Garage etc. Denn auch diese sind im Budget zu berücksichtigen. Auch Versicherungspakete für die Bauphase, wie z.B. eine Bauherren-Haftpflichtversicherung gegen Personen- und Sachschäden oder eine Bauleistungsversicherung gegen Schäden durch höhere Gewalt und eine Baufertigstellungsversicherung, sind wichtig.

Am besten 10 Jahre Garantie und Bodenplatte enthalten?

Bei der gewährten Garantiezeit lohnt es sich ganz genau hinzuschauen: 4 Jahre laut VOB, 5 Jahre laut BGB sind die Regel. „10 Jahre wie bei Viebrockhaus sind eine rühmliche Ausnahme“, so Prof. Peter. Gerade im Fertighausbereich – also bei vorproduzierten Häusern, meist in Holzständerbauweise – ist es gängig, Hauspreise ab „Oberkante“ Bodenplatte zu nennen. Das heißt, der Preis für die Bodenplatte im vierstelligen Bereich kommt nochmal dazu.

Blower-Door-Test steigert Qualität

Wird ein Blower-Door-Test zur Prüfung der Luftdichtigkeit eines neuen Hauses durchgeführt und „bestanden“, hat das Gebäude ein um durchschnittlich 14 Prozent besseres Ergebnis bei der Energieeinsparung. Ein Nebeneffekt des Tests: „Erwiesenermaßen arbeiten Handwerker noch präziser, wenn sie wissen, dass ein Blower-Door-Test stattfindet. Der Test ist somit immer auch ein Qualitätssicherungstool“, so der erfahrene Architekt Hans-Jürgen Peter.

Verlässliche Bauzeit

Kann man sich auf die angegebene Bauzeit verlassen? Das Internet, Blogs, Social Media können Hinweise geben. Bauinteressenten sollten sich aber auch Referenzkunden benennen lassen. „ Oder einfach mal am Wochenende durch Neubaugebiete streifen und – orientiert an Bauschildern – Bauherren nach ihren konkreten Erfahrungen befragen“, empfiehlt Prof . Peter.

Heute unverzichtbar: Beste energetische Qualität

Ein Haus wird nicht für 10 Jahre, sondern eher für die nächsten 40 bis 50 Jahre gebaut. Und die Betriebskosten für ein schlecht gedämmtes Haus werden schnell zu einem „Fass ohne Boden“. „Die Gebäudehülle sollte heute den Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 haben. Die Anlagentechnik aus Heizung, Lüftung, Eigenstromerzeugung (z.B. Photovoltaikanlage) und Stromspeicherung (Hausbatterie) am besten KfW 40 Plus“, empfiehlt Prof. Peter. „Ein Anbieter, der sagt, er baue gemäß den Anforderungen der EnEV (Energieeinsparverordnung), sagt im Klartext: Wir schaffen gerade einmal die Mindestanforderungen. Aber das reicht heute nicht.“

Verbrauchsprognose sagt mehr als Energieausweis

Zwar wird für jedes neugebaute Haus ein Energieausweis (EnEV-Nachweis) erstellt. Besser und aussagekräftiger ist jedoch eine Verbrauchsprognose. So können die Bauherren erkennen, welche Energieverbräuche sie bei einem normalen „Verbraucherverhalten“ erwarten können. Und wenn sie sich für die richtige Gebäudehülle (KfW 40) und Anlagentechnik (am besten KfW 40 Plus) entschieden haben, sind niedrige Energiekosten auf Jahrzehnte vorprogrammiert.

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