BFW-Editorial von David Jacob Huber

Stellungnahme zu aktuellen Themen

Veröffentlicht am 1. Dezember 2018

BFW-Geschäftsführer David Jacob Huber vom Landesverband Niedersachsen / Bremen.

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Immobilienfreunde, ...das Jahr geht dem Ende entgegen. Im letzten Editorial in diesem Jahr werfen wir einen Blick zurück und lassen das Jahr Revue passieren: Bezahlbarer Wohnraum - ein Begriff, der uns sehr intensiv durch das Jahr begleitet hat. Schon im Herbst 2017 stand fest, dass die ansteigenden Zahlen der Baugenehmigungen so nicht weitergehen werden, sondern dass ein Abschwung zu erwarten sei. In vielen Gesprächen mit Vertretern aus Politik und Verwaltung haben wir darauf hingewiesen, dass insbesondere die Herstellung von bezahlbaren Wohnungen durch die Wohnungsunternehmen nicht mehr zu leisten ist.

Wir haben auch ganz klar die Gründe dafür benannt: Zuallererst steht das Bauland, das benötigt wird, nicht mehr zur Verfügung oder ist viel zu teuer geworden. Hier haben sich Bund, Länder und die Kommunen als wahre Preistreiber geoutet.

Als zweiten Grund haben wir die Bautechnischen Anforderungen genannt, die die Preise nach oben treiben. Allein die Planungskosten, die entstehen, um überhaupt einen Bauantrag einreichen zu können, haben sich mehr als verdoppelt, dazu kommen stets noch die Sachverständigen- und Gutachterkosten. Auch die Planungskosten für die Gebäudetechnik sind zwischenzeitlich förmlich explodiert. Die „ARGE für zeitgemäßes Bauen“ in Kiel hat diese Kostenentwicklung nachgewiesen.

Der dritte Grund für den deutlich spürbaren Abschwung der Baugenehmigungszahlen sind die extrem langen und teuren Genehmigungsverfahren. Dabei meinen wir nicht nur die Baugenehmigung an sich, sondern auch die Genehmigungszeiten, um überhaupt Baurecht zu erlangen. Die Stadt Bremen hat hier den Vogel abgeschossen – hier hat man für die Schaffung von Baurecht für 49 Wohneinheiten auf einem ehemaligen Gewerbegrundstück immerhin 12 Jahre gebraucht, für die Baugenehmigung gingen noch mal 2 Jahre ins Land.

Der vierte Grund, der zu dem Abschwung führt, ist der immer stärker zu verspürende Fachkräftemangel. Es fehlen mittlerweile in allen Abläufen qualifizierte Mitarbeiter – vom Architekten und Planer bis hin zum Maler, der das fertige Projekt schön machen soll. Das ist unter anderem nur eine der Folgen der schlechten Schul- und Bildungspolitik, aber auch eine des demografischen Wandels.

Die Politik hat diese Gründe zur Kenntnis genommen und schließlich ihre Schlüsse daraus gezogen: Zuerst wurde eine Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert und auch umgesetzt. Dann wurde eigens ein „Wohnungsbaugipfel“ im Kanzleramt geplant, der schließlich im November auch durchgeführt wurde und dessen Ergebnisse, die im Übrigen schon vor der Veranstaltung feststanden, mehr als dürftig sind. Von diesem „Wohnbaugipfel“ werden keine positiven Signale ausgehen. In Niedersachsen wurde das „Bündnis für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“ gegründet. Aus diesem Bündnis erwarten wir wenigstens für Niedersachsen positive Ergebnisse. In der Bundeshauptstadt Berlin wird in der Zwischenzeit allen Ernstens über die Möglichkeit der Enteignung von Wohnungsunternehmen nachgedacht – ein entsprechendes Volksbegehren ist auf dem Weg.

Das Land Mecklenburg-Vorpommern plant eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 %. In München werden Wohnungs- und Immobilienunternehmen zu einer „Freiwilligen Selbstverpflichtung mit Verzicht auf Mietpreisanpassungen“ genötigt. Auf Bundesebene plant man zu guter Letzt eine massive Einschränkung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten, zu denen die Unternehmen per Verordnung gezwungen werden.

Zu guter Letzt sei noch einmal Niedersachsen erwähnt: Trotz der Gründung des „Bündnisses für bezahlbres Wohnen in Niedersachsen“ wurde inzwischen die Niedersächsische Bauordnung novelliert. Alle Änderungen, die sicher teilweise nötig waren, führen zu einer weiteren erheblichen Verteuerung im Geschosswohnungsbau. Vertreter aus Politik und Verwaltung denken stets, es sei genug getan, wenn man nur den Druck auf die Wohnungsunternehmen erhöht und so quasi eine kalte Enteignung durchführt.

Die Zahl der Baugenehmigungen steigt weiter - aber der Bedarf bleibt deutlich höher als neuer Wohnraum in der Praxis geschaffen werden kann.

In den deutschen Großstädten hält die Wohnungsnachfrage unvermindert an - selbst Hinterhofbebauung und der Ausbau von Dachgeschossen kann die Nachfrage nicht ausreichend befriedigen. Steigende Mieten, die für immer weniger Menschen bezahlbar sind, sind die Folge. (Foto: LBS)

Wozu das führen kann und welche Konsequenzen das womöglich haben wird, darüber denkt keiner nach. Wenn Immobilienunternehmer aufgeben, passiert was Spannendes: Ein Investor kauft den Bestand auf. Diese Investoren sitzen dann meist im Ausland und es interessiert sie auch relativ wenig, was der deutsche Mietermarkt braucht. Die Investoren sind nur an einer Gewinnmaximierung interessiert.

Also werden die Mieten nach und nach gesteigert und die Sanierungen und Reparaturen gedrosselt. Mieter sitzen dann in völlig überteuerten, unsanierten Wohnungen: Die Heizungen fallen reihenweise aus und werden nur schleppend repariert, die Aufzüge bleiben stehen, Wechselsprechanlagen funktionieren nicht mehr, Gartenanlagen und Müllplätze werden nicht mehr gepflegt – das Objekt verwahrlost. Ganze Quartiere sind schon davon betroffen. Leider haben die Mieter von solchen Wohnanlagen so gut wie keine Lobby, auch von der Politik wird kaum geholfen. Längst schon ist die Wohnungsknappheit in der Mittelschicht angekommen und die Politik hat bisher keine wirksamen Auswege gefunden. Ganz im Gegenteil – sie hat dazu beigetragen, dass sich der Zustand noch weiter verschärft hat.

Fazit des Jahres 2018: Es war ein schlechtes Jahr für Mieter. Es war aber auch ein schlechtes Jahr für Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Und es war auch ein schlechtes Jahr für die Kommunen, die die Folgen der zunehmenden Wohnungsnot in den Ballungszentren ausbaden müssen und vom Bund und den Bundesländern alleingelassen werden. Die Wohnungsämter vor Ort und deren Mitarbeiter stehen unter Druck, den sie nicht selber verursacht haben und gegen den sie nichts machen können.

Trotzdem wünsche ich Ihnen frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr. Bleiben Sie gesund!

Ihr
David Jacob Huber
BFW-Geschäftsführer Landesverband Niedersachsen / Bremen