BFW-Editorial von David Jacob Huber

Stellungnahme zu aktuellen Themen

Veröffentlicht am 1. Juli 2019

BFW-Geschäftsführer David Jacob Huber vom Landesverband Niedersachsen / Bremen. (Foto: BFW)

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Immobilienfreunde, das Wahlwochenende ist nun vorbei. Die Ergebnisse der Wahlen sind für viele ernüchternd. Nichtsdestotrotz heißt es nun für alle Akteure, wieder an die Arbeit zu gehen und konstruktiv unser Land zu gestalten. In Bremen wird das einigermaßen schwierig werden, da es aus dem Wahlergebnis heraus eben keinen klaren Regierungsauftrag gibt. Die CDU hat die Sensation geschafft und liegt nach 74 Jahren erstmals vor der SPD! Das mag als klarer Erfolg erscheinen, ist es aber nicht, denn die CDU hat nur rund 4,3 % zugelegt. Der Erfolg war nur möglich, weil die SPD wieder rund 7,9% der Wähler verloren hat.

Die Ursachen dafür sind vielfältig und vielleicht auch im Stil der Wahlwerbung begründet. Ich habe noch nie einen Wahlkampf erlebt, der so unfair und mit so vielen Fake- News, Unterstellungen und Unwahrheiten bis hin zu persönlichen Angriffen geführt wurde. In Niedersachsen sieht es ganz anders aus: Da haben die CDU und die SPD klar verloren, die Grünen sind die großen Gewinner. Erfreulich ist aus meiner Sicht, dass die Gewinne der AfD sich in Grenzen gehalten haben. Man muss aber bedenken, dass diese Wahl eine Europawahl war und somit Niedersachsen und die Akteure hier nicht direkt betroffen hat.

Ich glaube nicht, dass die Ergebnisse direkt auch in einem Landtagswahlkampf wiederzufinden wären. Von daher ist diese Wahl vielleicht auch eine Mahnung, jetzt zügig die aktuellen Probleme der Bürger in Niedersachsen und Bremen anzugehen und Lösungen zu finden. Dabei komme ich noch einmal zurück auf das „Bündnis für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“. Die Verbände, Kommunen und Unternehmen, die daran mitgearbeitet haben, erwarten zu Recht, dass die Beschlüsse endlich in der Politik ankommen und bearbeitet werden. Aber so viel tut sich da bisher nicht. Nun sind schon mehr als 7 Monate seit dem „Wohnungspolitischen Kongress“ vergangen, bei dem Ministerpräsident Weil die Wohnbauinitiative zur „Chefsache“ erklärt hat. Obwohl gerade beim Wohnbauförderprogramm große Einigkeit bestanden hat und die Bedingungen von den Teilnehmern fast beschlussfertig geliefert wurden, ist es bis heute nicht gelungen, das Programm auf den Weg zu bringen.

Auch bei der Bauland-Mobilisierung geht es nicht weiter. Alle sind sich einig darüber, dass der Wohnungsmarkt in den Metropolen nur entlastet werden kann, wenn genügend Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. Da der Leerstand momentan gleich Null ist, kann der Weg nur über Neubau gehen – und dafür brauchen wir dringend bezahlbares Bauland. Die Politik muss endlich Mittel und Wege finden, erstens eine vernünftige Innenstadt- Entwicklung mit Nachverdichtung und zweitens auch Bauland auf der grünen Wiese zu mobilisieren und zur Baureife zu bringen.

Unverbautes Land soweit der Blick reicht: Immer mehr Kommunen gehen dazu über, in den Randbereichen, insbesondere den Ortsteilen, neue Baugebiete auszuweisen. (Foto: ze)

So funktioniert das Erbbaurecht. (Grafik: LBS)

Dabei ist aber auch zu beachten, dass dieses Bauland allen Unternehmen gleichermaßen zur Verfügung gestellt wird. Es wird nichts bringen, wenn die Kommunen ihre eigenen Wohnungsunternehmen und / oder Genossenschaften bevorzugen. Das ist allein schon darin begründet, dass die freien Unternehmen, die im BFW organisiert sind, in den Metropolen und Metropolregionen mittlerweile mehr als 60% des Geschosswohnungsbaus und dabei auch noch fast die Hälfte der geförderten Wohnungen errichtet. Immer wieder wird darüber diskutiert, dass Bauland, das sich im Besitz der öffentlichen Hand befindet, nur über das Erbbaurecht vergeben werden soll. Das ist ein Weg in die falsche Richtung! Ja, es ist schon wahr, dass sich der private Erwerber zunächst die Grunderwerbssteuer spart. Dafür bekommt er aber eine Zahllast über bis zu 99 Jahre aufgebürdet, die er Jahr für Jahr zu entrichten hat und deren Entwicklung sich nicht sicher prognostizieren lässt.

Dazu kommt, dass der Bauherr niemals wirklich Eigentümer seiner Immobilie sein wird, da das Grundstück ja jemandem anderes gehört – also kann er auch nichts vererben. So wird das Erbbaurecht also ein weiterer Baustein der Enteignung von privatem Eigentum. Viele, die konsequent für das Erbbaurecht eintreten, sind der Meinung, dass die öffentliche Hand so mehr Steuerungsmöglichkeiten in der Stadtentwicklung hat. Aus unserer Sicht ist das aber ein ziemlich fadenscheiniges Argument. Die Stadt, die Kommune oder das Land hat jederzeit die Möglichkeit, die Stadtentwicklung gezielt zu steuern. Dazu hat sie die Gestaltungsmöglichkeiten im Baurecht, in der Bauordnung sowie in der jeweiligen kommunalen Satzung. Die Frage, die sich mir stellt, ist aber auch eine andere: Welche Gestaltung will denn eine Stadt oder eine Kommune noch vornehmen, wenn ein Baugebiet mit Reihenhäusern, Geschosswohnungsbauten und Einfamilienhäusern entwickelt und gebaut ist? Will sie dann per Verfügung die Häuser abreisen lassen?

Für private Bauherren, Bauträger und Wohnungsunternehmen stellt das Erbbaurecht indes aber eine große Herausforderung in der Finanzierung dar. Es gibt immer noch Banken, die sich damit sehr schwer tun. Und wenn es doch entsprechende Finanzierungen gibt, sind sie zumeist deutlich teurer. Es gibt aus meiner Sicht kein vernünftiges Argument, das für ein Erbbaurecht spricht – es gibt nur sehr viele Argumente dagegen. Aus meiner Sicht wäre es sinnvoller, wenn die Politik darüber nachdenken würde, die Grunderwerbsteuer zu senken.

Denkbar ist auch ein Modell, bei dem privaten Bauherren beim ersten Erwerb von Bauland für eine selbstgenutzte Immobilie die Grunderwerbsteuer komplett erlassen wird, sofern sie die Immobilie nicht innerhalb von 20 Jahren wieder verkaufen. Das wäre eine ehrliche und direkte Lösung und würde viele Bauherren deutlich entlasten. Diese 2 Themen werden in den nächsten Monaten unsere Schwerpunkte in der Diskussion mit den Entscheidungsträgern in Politik und Verwaltung sein. Daneben werden wir in der zweiten Jahreshälfte ein Baurechtsseminar sowie den 2. niedersächsischen Bauträgertag organisieren und durchführen. Ich freue mich darauf, mit Ihnen bei einer unserer Veranstaltungen persönlich in Kontakt zu treten und verbleibe mit besten Grüßen

Ihr
David Jacob Huber
BFW-Geschäftsführer Landesverband Niedersachsen / Bremen