Michael Kiesewetter, NBank-Vorstandsvorsitzender (Foto: NBank)

In den Städten ist der Wohnungsmarkt eng, deshalb weichen immer mehr Menschen auf das Umland aus. Die Kommunen reagieren wieder mit mehr Eigenheimflächen. Angesichts des damit verbundenen hohen Flächenverbrauchs stellt dies aus Sicht des niedersächsischen Bauministeriums jedoch keine nachhaltige Lösung dar. Während Kleinstädte und ländliche Kommunen vorrangig neue Eigenheimflächen ausweisen, entstehen in Großstädten Flächen für Geschosswohnungen.

Zu dieser Entwicklung nahm Niedersachsens Bauminister Olaf Lies wie folgt Stellung: „In vielen Großstädten zeigen die hohen Miet- und Baulandpreise, dass es immer noch zu wenig Flächen gibt. Inzwischen ist gutes Wohnen so teuer, dass immer mehr Menschen geeigneten Wohnraum im Umland suchen. Hier kann ich zum einen nur an die Kommunen appellieren, diesen Trend zu mehr Geschosswohnungsbau umzukehren. Aber es wäre falsch, die Kommunen allein zu lassen. Mit dem Niedersächsischen Quartiersgesetz haben wir 2021 bereits ein starkes Instrument zur Entwicklung und Belebung von Quartieren – auch Wohnquartieren – geschaffen.

Wir müssen aber, wenn es um Sanierungen geht, für noch mehr Attraktivität sorgen. Ein Baustein werden die im Koalitionsvertrag vereinbarten Regelungen zum vereinfachten Umbau sein, die Sanierungen und Nutzungsänderungen im Bestand maßgeblich erleichtern und damit attraktiver machen sollen. Daran arbeiten wir auch mit Akteuren aus der Praxis und Verbänden mit Hochdruck. Wir können es uns nicht mehr leisten, nach der alten Regel – verdichteter Wohnungsbau in der Kernstadt und Eigenheimneubau im grünen Umland – zu verfahren“, argumentiert Olaf Lies. Nach der aktuellen Wohnbaulandumfrage der NBank haben Niedersachsens Kommunen in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt 1.678 Hektar Bauland neu ausgewiesen. Das ist etwas mehr als das jährliche Mittel der vergangenen Jahre von rund 800 Hektar.

Pro Tag widmen Kommunen so eine Fläche in der Größe dreier Fußballfelder (2,3 Hektar) in neues Wohnbauland um. Damit tragen die Wohnbaulandausweisungen in erheblichem Ausmaß zum Flächenverbrauch bei. Das Ziel, die Neuinanspruchnahme von Flächen (Siedlungs- und Verkehrsflächen) pro Tag auf unter vier Hektar abzusenken, wird voraussichtlich nicht erreicht. Rund 95 Prozent der niedersächsischen Kommunen haben Angaben zu neu ausgewiesenen und auch zu bestehenden Wohnbauland-Flächen in den Jahren 2020 und 2021 gemacht:

Im Vergleich zur vorherigen Umfrage haben Städte und Gemeinden besonders im ländlichen Raum verstärkt Bauland ausgewiesen, während der Wert in Mittelzentren konstant geblieben und in Großstädten zurückgegangen ist. Weil niedersächsische Kommunen traditionell sehr viel neues Bauland für Einfamilienhäuser schaffen, machen Eigenheimflächen 85 Prozent der gesamten Wohnbaulandreserve aus. Ende 2021 betrug die Baulandreserve insgesamt knapp 4.700 Hektar. Allerdings hat die starke Neubautätigkeit der letzten Jahre die Reserven vor allem in nachfragestarken Kommunen abschmelzen lassen.

Dass bei einer zukunftsfähigen Entwicklung der Baulandflächen passgenaue Ausweisungen im Eigeninteresse der Kommunen liegen sollten, versteht sich eigentlich von selbst. Noch besteht bei der Optimierung der Planungsverfahren jedoch Luft nach oben. Nach eigenen Angaben nutzte Ende 2021 ein Drittel aller Kommunen Instrumente für das Flächenmanagement, wie zum Beispiel ein Bauflächenkataster. Insbesondere in den hoch verdichteten Städten gewinnt die Erschließung schwieriger Wohnbaulandpotenziale an Bedeutung.

So sollten Baulücken und Brachen, besonders auch Dachflächen von Wohn- und Nichtwohngebäuden, wie beispielsweise Garagen oder Supermärkten, zur Aufstockung mit zusätzlichem Wohnraum stärker mitgedacht und genutzt werden. „Möglich ist aber auch die Überbauung von Parkplätzen oder die Umnutzung freiwerdender Büroflächen. Auf der anderen Seite sollten Kommunen aber auch jederzeit ihre langfristige Bevölkerungsentwicklung im Blick haben. Über den Bedarf hinausgehende Baulandausweisungen heute, führen morgen zu Leerständen im bereits bestehenden Wohnungsbestand“, sagt Michael Kiesewetter, NBank-Vorstandsvorsitzender.