BFW-Geschäftsführer David Jacob Huber (Foto: BFW Niedersachsen-Bremen)

Wenige Tage vor der Kommunalwahl am 13. September gehört bezahlbarer Wohnraum zu den beherrschenden Themen in Niedersachsens Städten und Gemeinden. Der Bedarf bleibt hoch, der Bestand an preisgebundenem Wohnraum schrumpft. Wirtschaft und Gewerkschaften ziehen daraus unterschiedliche Schlüsse für die Kommunalpolitik. Mitte September werden in Niedersachsen die Räte und Kreistage neu gewählt.

In kaum einem Politikfeld ist der Handlungsdruck auf die künftigen Kommunalvertretungen so groß wie beim Wohnen.Niedersachsen braucht bis 2045 rund 218.000 zusätzliche Wohnungen. Das geht aus dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der landeseigenen Förderbank NBank hervor. Gleichzeitig schrumpft der Bestand an preisgebundenem, bezahlbarem Wohnraum weiter. Nach Angaben des Deutschen Gewerkschaftsbunds (DGB) Niedersachsen- Bremen-Sachsen-Anhalt sank die Zahl der Sozialwohnungen im Land zwischen 2020 und 2024 um rund 12.000 auf nur noch etwa 50.000 Einheiten. Die Angebotsmieten in den größeren Städten sind in den vergangenen Jahren zugleich spürbar gestiegen.

Land reformiert Förderung, Lücke bleibt groß

Die Landesregierung hat im Juli 2026 reagiert und ihre soziale Wohnraumförderung neu aufgestellt. Sie bündelte die Programme in drei Richtlinien: Mietwohnraumförderung, Junges Wohnen und Wohneigentumsförderung. Vorgesehen sind Zuschüsse von bis zu 40 Prozent der Kosten, kombiniert mit Darlehen bis zu 80 Prozent. Die Fördermittel steigen von rund 380 Millionen Euro im laufenden Jahr auf perspektivisch über 500 Millionen Euro jährlich.

Der Niedersächsische Minister für Wirtschaft, Verkehr und Bauen, Grant Hendrik Tonne, begründete den Schritt so: „Bezahlbarer Wohnraum entsteht nur, wenn Investitionen wieder wirtschaftlich möglich sind.“ NBank-Vorstandsvorsitzender Michael Kiesewetter äußerte sich anlässlich der Reform ähnlich deutlich:

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum sei „längst in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen“. Wie groß die Lücke bleibt, zeigen die NBank-Zahlen zum Vorjahr: 2025 wurden landesweit rund 2.800 Wohnungen im Neubau und in der Sanierung bewilligt, mit einem Fördervolumen von 385 Millionen Euro – ein Plus von knapp 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Kiesewetter kommentierte diese Bilanz im März so: „Natürlich reicht das nicht aus mit dem sozialen Wohnungsbau.“ DGB und BFW: Unterschiedliche

Forderungen an die Kommunen

Für die künftigen Räte und Kreistage zeichnen sich zwei unterschiedliche Handlungslinien ab. Der DGB fordert von den Kommunen mehr eigenen Wohnungsbau. Dazu zählen kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Erbbaurecht zugunsten von Genossenschaften. Zusätzlich verlangt die Gewerkschaft mehr belegungsgebundene Wohnungen und Schutz vor überhöhten Mieten.

BFW setzt eigene Prioritäten

Die private, mittelständisch geprägte Immobilienwirtschaft setzt andere Prioritäten. Der BFW-Landesverband Niedersachsen/Bremen vertritt nach eigenen Angaben rund 100 Mitgliedsunternehmen, die für etwa 60 Prozent des Geschosswohnungsbaus in Bremen und den niedersächsischen Metropolregionen stehen. Der Verband hat den Kommunen in einem Positionspapier zur Wahl eigene Forderungen vorgelegt.

Im Zentrum steht der Abbau von Bau- und Genehmigungshürden. Der BFW verlangt die konsequente Anwendung des bundesrechtlichen „Bau-Turbo“ nach Paragraf 246e Baugesetzbuch, befristet bis 2030. Zudem fordert er besser ausgestattete Bauämter, damit die seit 2024 geltende dreimonatige Genehmigungsfiktion eingehalten werden kann. Eigenen Erhebungen des Verbands zufolge, dauern Genehmigungen derzeit im Schnitt acht bis zwölf Monate.

Kritisch sieht der BFW zudem kommunale Standards oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen. Er wendet sich gegen die Wiedereinführung der 2024 abgeschafften Stellplatzpflicht über städtebauliche Verträge. Auch die Abwälzung von Kita- und Schulkosten auf Bauträger lehnt der Verband ab. Beim Erbbaurecht vertritt er die Gegenposition zum DGB: Erbpachtgrundstücke ließen sich aus seiner Sicht schwerer finanzieren, der Verkauf von Bauland solle der Regelfall bleiben.

Schnelle Hebel gegen langsamen Aufbau

Ein Teil der verfügbaren Instrumente kommt ohne den Aufbau neuer Institutionen aus. Die Anwendung des Bau-Turbo, der Verzicht auf kostentreibende Sonderstandards und eine aktivere kommunale Baulandpolitik lassen sich über bestehende Verwaltungsstrukturen und Ratsbeschlüsse anstoßen – vorausgesetzt, die zuständigen Bauämter sind personell und digital dazu in der Lage.

Der Aufbau eigenständiger, kommunaler Wohnungsgesellschaften braucht demgegenüber zusätzlichen Vorlauf: Kapital, Personal und Strukturen müssen erst aufgebaut werden, bevor die ersten Wohnungen entstehen. Welche dieser Stellschrauben und Lösungsansätze die künftige Kommunalpolitik nutzt, dürfte mitentscheiden, wie schnell sich die Lage auf dem niedersächsischen Wohnungsmarkt entspannt.

Text: Eva-Maria Lammers